华润置地成都万象城股权转让：REITs棋局下的资本运作逻辑深度拆解

2012年5月11日，我第一次踏入成都万象城。那时的成都商业正处于从传统百货向购物中心转型的阵痛期，而这座刚刚开业的城市级地标，用退台式设计、庭院水景和屋顶花园，硬生生把自然生态搬进了商业空间。

十四年：一场商业地标的完整生命周期

回到故事起点。2005年华润置地选址成华区双庆路，邀请Callison建筑事务所操刀，项目总投资25亿元，商业体量32万平方米。2012年一期开业后迅速跻身全市购物中心零售额前列。关键细节：西部地区首家Apple直营店即选址于此。在iPhone成为消费者身份符号的年代，苹果直营店选址本身就是城市商业能级的标尺。

此后经历两轮重要升级。2020年12月二期开业，商业体量推至28.7万平方米，成为成都主城区最大商业综合体，品牌数量超620家。2023年再次升级：华润置地斥资数亿元，用时195天，对3.2万平方米中心广场彻底改造，设计方为扎哈·哈迪德建筑师事务所。

核心数据：一份高含金量的成绩单

截至2025年：年营业额78亿元，排名成都第三；年客流量突破5000万人次；2024年租金收入8.31亿元；项目评估值69.83亿元；项目公司净利润2.46亿元；摩根士丹利估值70-80亿元区间。

引入品牌维度：约50家首店，包括MARELLA全国首家全新形象店、nexy.co大师旗舰店全国首店、RockfishWeatherwear西南首店、Aimer全国首家旗舰店等。

资本闭环：大资管战略的核心逻辑

将年租金收入超8亿、年客流量5000万人次的现金奶牛摆上货架，本质是什么？华润置地正加速打通"投、融、建、管、退"资本循环的大资管业务模式。通过资本运作将不动产长期价值在更短周期内变现，同时以管理服务延续现金流获取能力。

近年通过股权挂牌转让方式处置的成熟万象系商业资产：2022年6月挂牌杭州萧山万象汇、2024年12月挂牌合肥万象城、2025年11月挂牌西安西咸万象城和贵阳万象汇。均绑定运营管理权，构成商业REITs潜在储备。

REITs版图：260亿CMBS与600亿目标

华润置地已发行260亿元CMBS，注册超300亿元类REITs额度。重要商业项目覆盖成都万象城、上海万象城、重庆万象城、沈阳铁西万象汇、石家庄万象城、厦门万象城、深圳罗湖万象城二期、杭州萧山万象汇等。其中成都万象城于2020年发行首单CMBS，规模25.01亿元。

公募REITs领域：华夏华润商业REIT于2024年3月在深交所上市，首发底层资产青岛万象城，募资规模69.02亿元，是首批3单消费基础设施REITs中募资规模最大的产品。2025年完成首次扩募购入昆山万象汇；第二次扩募拟购入杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇、淄博万象汇三处资产。

同步设立两支合计规模30亿元Pre-REITs策略商业地产私募基金。润盈华夏基金采取"在营+开发"混合投资策略，投资西安西咸万象城、贵阳万象汇和大连在建购物中心，后续优先通过公募REITs退出。

战略蓝图：600亿规模与127座购物中心

华润置地"十五五"期间计划推动公募REITs规模超600亿元。储备资源维度：截至2025年底在营购物中心98座；2030年末在营购物中心将增至127个。

成都万象城的股权转让，是华润置地从"买地盖楼收租"的传统开发商向"运营管理+资本退出"的资管方转型的标志性事件。规模化扩张意味着更多优质商业资产将逐步纳入REITs体系，完整打通"投、融、建、管、退"闭环。