深度解码：中环麓岛91-01地块的改善型产品力与轨交规划价值

2024年3月，中环麓岛二批次开盘当日79套房源售罄。这样的去化速度，折射出市场对改善型产品的真实需求。

地块指标与产品定位

91-01地块占地面积约20000㎡，容积率2.6，限高80米。项目定位中高端改善型住宅，中小套型占比不低于40%，装修标准不低于3000元/㎡。

三批次加推的5号楼与6号楼位于该地块最后两排。楼栋北侧为走马塘公园（在建中），南侧紧邻社区中央景观区，形成内外双园格局。

110㎡户型的空间策略

边套户型面宽约9.6米，270度转角飘窗面积全赠送。玄关处采用S墙设计，冰箱可独立嵌入。客厅、餐厅、厨房、阳台采用LDKB一体化布局，提升空间利用率。

中间套配备3个阳台加3个飘窗，北侧阳台可供业主自行改造，总价低于边套，适合预算有限但追求功能完整性的客群。

146㎡户型的配置逻辑

两梯两户设计，配有独立电梯厅。南向面宽约15米，开间约4.5米。主卧带270度转角飘窗，搭配3个阳台，整体实得率约97%。

精装交付标准包含方太厨房设备、华为全屋智能系统及全域精工收纳体系。

会所配套与架空层设计

两栋楼底层架空层设有会客接待与阅读区域，满足日常社交需求。约1800㎡会所预计5月初开放，涵盖泳池、健身房、壁球、瑜伽、SPA、理疗等功能。

轨交与商业的协同效应

项目紧邻15号线南大路站，首开地块距轨交进站口步行约200米。通过15号线可达桃浦、真如，换乘11号线前往徐家汇、徐汇滨江、前滩，换乘14号线前往静安寺、新天地、陆家嘴。

直线约800米范围内有南大路与丰翔路双TOD节点。万象城已启动建设，将补强区域商业配套。

生态资源的稀缺性

南大板块属于上海十大楔形绿地之一，绿地面积约261万㎡。约44公顷走马塘水岸公园一期已于3月底启动建设，预计8月底竣工；约20万㎡南大中央公园已建成试运营。

产业导入的长期支撑

南大数智中心、科创之门、细胞国家中心、上大通用智能机器人研究院、宇树亚太研发中心等超过2000家企业已确定入驻。产业人口的导入将强化区域住宅需求的底层逻辑。

中环麓岛的开发主体为上海中建东孚投资发展有限公司，母公司中建八局的开发实力为项目品质提供背书。